熱線：400-691-5801
伯安財經(jīng)觀察：目前全國房價已開始逐步冷卻，以前那種房價的普遍上漲，到席卷全國的樓市調(diào)控，最近的一年，樓市并不平靜。從近期樓市的表現(xiàn)來看，樓市調(diào)控政策的效果正在顯現(xiàn)。房價的漲漲跌跌，牽動了許多人的心弦，想要真正了解房子，你至少需要明白這些。
一、關(guān)于房子升值問題：很多家庭的房產(chǎn)是“不可動的”，即使增值也是“虛”的
由經(jīng)濟日報社中國經(jīng)濟趨勢研究院編制的《中國家庭財富調(diào)查報告（2017）》日前發(fā)布。報告分析認為，我國家庭人均財富增長一方面是由于收入的累積作用，另一方面則是由于財產(chǎn)的市場價值有所提高。比如，2016年，房價繼續(xù)走高推動了房產(chǎn)凈值增長。相比2015年，2016年全國居民房產(chǎn)凈值增長幅度達17.95%，城鎮(zhèn)居民更多地從房產(chǎn)價格上升中獲益。
在房價上漲的情況下，表面上看，居民家庭財富水漲船高，一些大城市中心區(qū)的家庭，幾乎每家的房產(chǎn)都在500萬元以上，有的甚至達到千萬元以上。但是，房產(chǎn)大幅增值，是否就意味著家庭財富也實打?qū)嵉卦鲩L呢？這需要具體問題具體分析。
對那些靠炒房、拆遷甚至貪腐弄到多套房產(chǎn)的家庭來說，房價上漲確實帶來了財富增長。但對于大多數(shù)以房子來自住的家庭來說，沒有感到什么變化，充其量就是“紙上富貴”，日子該怎么過還是怎么過。甚至不少家庭還為此憂心忡忡，因為隨著子女的長大，將面臨買不起婚房的尷尬。
二、衡量家庭財富狀況，不僅在于房產(chǎn)增值多少，更在于居民的金融資產(chǎn)增值多少。
畢竟作為不動產(chǎn)的房子再怎么增值，大多數(shù)人家是不能去變現(xiàn)的。或許，有人說，可以把城區(qū)價格高的房子賣了，到郊區(qū)或者外地去買房，手里還能留下一些閑錢。問題在于，有多少家庭愿意去充當這樣的“聰明人”？
家庭財富增長，需要見到真金白銀，需要更多具有流動性的金融資產(chǎn)支撐。拿房產(chǎn)增值說事，可能會造成一種誤導(dǎo)，加劇人們買房保值的心理。“房子是用來住的，不是用來炒的”，這是未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的原則和方向。評估中國家庭財富的增長，最好能夠刨去那些自住的且只有一套房的房產(chǎn)增值，這樣的調(diào)查數(shù)據(jù)才能更準確反映中國家庭財富的增長狀況。因為，很多家庭的房產(chǎn)是“不可動的”，即使增值也是“虛”的。
三、關(guān)于公積金讓更多職工受益
住建部、財政部、央行近日聯(lián)合發(fā)布的《全國住房公積金2016年年度報告》顯示，2016年全國住房公積金業(yè)務(wù)繼續(xù)保持安全、平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢，繳存、提取、貸款等主要指標持續(xù)增長，資金使用效率不斷提高，服務(wù)水平穩(wěn)步提升，支持職工住房消費力度進一步加大。
四、住房公積金貸款以支持首套、144平方米以下普通商品住房為主。
《報告》顯示，2016年住房公積金繳存額16562.88億元，比上年增長13.84%。截至2016年底，住房公積金繳存總額106091.76億元，繳存余額45627.85億元，分別比上年末增長18.55%和12.18%，近5年來，住房公積金年度繳存額均保持兩位數(shù)以上的增長速度。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負責(zé)人表示，除因繳存職工人數(shù)持續(xù)增加帶來繳存額增長外，職工工資收入水平不斷提高是繳存額增長的重要原因?！秷蟾妗凤@示，全國住房公積金人均繳存額1.27萬元，同比增長7.99%，增長幅度與同期全國平均工資增長幅度相適應(yīng)。
2016年，住房公積金資金使用效率大幅提升。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負責(zé)人表示，緊扣職工住房消費需求，加大住房公積金資金使用力度，是2016年全國住房公積金工作的一大特點。全年住房公積金提取額11626.88億元，比上年增長5.82%，提取率70.20%；發(fā)放個人住房貸款327.49萬筆、12701.71億元，分別比上年增長4.80%、14.61%。與此同時，住房公積金重點支持基本住房消費?！秷蟾妗凤@示，2016年發(fā)放的貸款筆數(shù)中，首套房貸款占83.51%，二套及以上住房貸款占16.49%。數(shù)據(jù)顯示，住房公積金貸款以支持首套、144平方米以下普通商品住房為主。
五、關(guān)于房貸問題：提前還房貸可能被罰款
房貸逾期會被罰款不新鮮，但就在最近，有借款人卻因為提前還房貸，被某銀行要求交納最低2萬元的違約金。這是怎么回事？
其實是因為不同銀行的規(guī)定不同，目前商業(yè)銀行針對提前還貸有幾種處理方式：一是無論何時還款，均不收違約金。二是在一定時期（3個月、半年、一年）內(nèi)不允許提前還款，此后不收違約金。三是有些銀行規(guī)定，提前還款將收取違約金。有的以本金的百分比算，有的加收若干個月份的利息。
各家銀行對于提前還貸的規(guī)定彼此各不相同，建議借款人在決定提前還貸時，務(wù)必弄清貸款銀行的操作流程，提前預(yù)約。最好是聯(lián)系當時辦理貸款的業(yè)務(wù)員或者客戶經(jīng)理，按照他們所屬支行的具體規(guī)定來操作。
要知道，提前還貸并不是人人都適合。比如，公積金貸款在幾次降息之后，5年以上貸款利率已經(jīng)降至3.25%，與其提前還款，還不如把這筆錢拿去做理財。如今低風(fēng)險貨幣基金的收益率都已經(jīng)回升至4%以上了。對已經(jīng)簽約7折左右利率商業(yè)貸款的借款人也可以按上述情況處理。
同時，等額本息還款已經(jīng)超過5年的借款人也不適合提前還貸。因為按銀行等額本息的還款方式，貸款年限過半，就意味著超過一半甚至近80%的貸款利息已經(jīng)在前期的還款過程中償還，剩下月供中絕大多數(shù)都是本金，提前還貸的意義不大。
此外，如果自己手頭還有其他更好的投資理財項目，收益率超過房貸利率的，以及對流動資金需求比較高的借款人，也沒有必要選擇提前還貸。但若不會理財，且對負債極其敏感的借款人，提前還貸也是一個好選擇。
六、關(guān)于租房問題：這些新鮮事物正在改變租房市場
北京地鐵14號線將臺站不遠處的將臺公園旁坐落著一棟小樓，叫做將府公園自如寓。這棟公寓有175個房間可供出租，其格局與酒店式的開間相似，電視機、冰箱、爐灶等一應(yīng)俱全，設(shè)有獨立衛(wèi)生間。正在前臺工作的ZO（ziroom-organizer，自如管家）吳凡告訴記者，這間公寓自2012年開業(yè)之后入住率一直很高，在這里居住的大多是30歲左右的年輕人，大多都在周邊產(chǎn)業(yè)園、IT企業(yè)上班。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，以北京自如生活資產(chǎn)管理有限公司為代表的住房租賃企業(yè)，集中管理眾多房源，以更加專業(yè)化的管理和服務(wù)，為市場提供可供租賃的房源。專業(yè)化租賃機構(gòu)有利于與租房者形成更加穩(wěn)定的租賃關(guān)系。該公司提供的數(shù)據(jù)顯示，市場的平均租期是8個月，自如的平均租期能夠達到415天。
除了專業(yè)住房租賃機構(gòu)興起正在助力租房市場外，長租公寓市場也正在發(fā)揮著作用。記者了解到，從去年開始，上海長租公寓市場加速興起，萬科、龍湖、陽光城、綠城等一批房地產(chǎn)企業(yè)紛紛以不同形式涉足這一市場，他們將客戶人群定位在城市青年群體和創(chuàng)客人群，租金水平與周邊小區(qū)租房價格接近。憑借較高的性價比，保持很高的出租率。
同樣定位城市青年群體和創(chuàng)客人群的還有一些專做集中式公寓或分散式公寓的創(chuàng)業(yè)項目。比如YOU+國際青年社區(qū)，先租賃整幢樓，統(tǒng)一改成集中式公寓出租，一層配備健身房、臺球室等公共娛樂設(shè)施，希望建成青年居住、生活、創(chuàng)業(yè)的社區(qū)平臺而不是僅僅出租公寓。
記者在調(diào)查中還了解到，廣州的公租房政策，也讓許多租客嘗到了甜頭。為使外來人口均等享受城市基本公共服務(wù)，2015年11月，廣州市出臺《來穗務(wù)工人員申請承租市本級公共租賃住房實施細則》，將符合條件的來穗務(wù)工人員納入住房保障范圍。2016年，共推出600套。廣州也由此開創(chuàng)了在全國超大城市、省會城市中外來人員承租市本級公租房之先河。
今年3月1日，《廣州市新就業(yè)無房職工公共租賃住房保障辦法》正式實施，重點瞄準高新技術(shù)企業(yè)或創(chuàng)新標桿企業(yè)中的新就業(yè)大學(xué)生、青年專業(yè)技術(shù)人員等基礎(chǔ)性人才。無論是個人還是家庭，只要符合條件即可申請，租金約為市場價的八折。其中個人承租的租期為5年，期滿不續(xù)租；單位承租的租期可續(xù)租一次，但總體租期不能超過10年。3月27日，首次推出的12個房源點、近1.7萬套公共租賃住房開始向用人單位整體租賃。
事實上，政府的作為不僅僅體現(xiàn)在公租房的建設(shè)上，也體現(xiàn)在對于租房市場的引導(dǎo)上。成都的熊雷在選擇長租公寓以前，對房租市場做過一些“功課”。“我感覺成都的房租市場比較規(guī)范。在成都房地產(chǎn)經(jīng)紀協(xié)會的主頁上每半年就會發(fā)布一次中心城區(qū)房租水平，據(jù)我觀察，漲幅不大?！毙芾赘嬖V記者。
成都市房管局相關(guān)負責(zé)人向記者介紹，通過定期發(fā)布租金水平信息，可以引導(dǎo)租賃當事人參考公布的市場租金水平信息，結(jié)合租賃房屋的實際情況協(xié)商確定具體的租金，減少隨意提高租金價格及漲幅等矛盾糾紛，抑制租金上漲異常等問題。(來源/ 經(jīng)濟日報)
本文網(wǎng)址：http://www.qhkefu.cn/Newsview.asp?id=399
